Vous vous demandez si acheter un bien immobilier à l’île Maurice, c’est juste pour le plaisir… ou aussi pour la rentabilité ? En 2025, la réponse est claire : oui, l’investissement peut rapporter gros, à condition de bien cibler. Nous vous détaillons tout, chiffres à l’appui.
🌴 Pourquoi investir à Maurice attire les Français ?
Ce n’est pas un hasard si de plus en plus d’investisseurs français franchissent le pas en 2025. L’île Maurice concentre un cocktail d’avantages rares que peu de destinations peuvent offrir aujourd’hui. Le premier levier reste bien sûr la fiscalité avantageuse : pas d’IFI, pas de taxe foncière, et un impôt sur le revenu plafonné à 15 % pour les résidents. « C’est l’un des critères majeurs de décision, confirme Émilie Guerel, responsable clientèle chez Pam Golding. Pour beaucoup de nos clients, cela signifie concrètement conserver jusqu’à 30 % de revenus nets supplémentaires par rapport à un bien équivalent en France. »
Mais l’attractivité ne s’arrête pas là. L’île séduit aussi par la stabilité de sa demande locative, notamment sur les biens premium en bord de mer ou proches des Smart Cities. “Ce qu’on observe, c’est que les villas bien situées entre Grand Baie et Tamarin trouvent locataire en quelques jours, surtout si elles sont bien entretenues et offrent un service de gestion fluide”, ajoute-t-elle. Cela rassure les acheteurs qui cherchent à générer des revenus locatifs réguliers, sans se transformer en gestionnaire Airbnb à temps plein.
Autre élément clé : le cadre légal parfaitement balisé. Depuis plusieurs années, Maurice a mis en place des programmes immobiliers spécialement conçus pour les investisseurs étrangers, comme les PDS (Property Development Scheme) ou les Smart Cities. Ces dispositifs garantissent la qualité des biens, l’accès à la propriété à 100 %, et ouvrent même le droit à un permis de résidence permanente au-delà de certains seuils d’investissement.
Enfin, il y a la valorisation constante du foncier, en particulier sur la côte ouest de l’île, qui ne cesse d’attirer les expatriés. Les terrains bien placés prennent de la valeur d’année en année. Et cerise sur le gâteau : la plupart des propriétaires choisissent de profiter de leur bien plusieurs mois par an, puis de le louer le reste du temps. C’est ce modèle hybride – mi-rendement, mi-art de vivre – qui fait de Maurice une destination aussi patrimoniale qu’émotionnelle.
Pour résumer :
- Une fiscalité douce (0 IFI, 15 % d’impôt maximum)
- Une demande locative stable, notamment sur les biens haut de gamme
- Des programmes immobiliers bien encadrés (PDS, Smart City)
- Une valorisation constante du foncier, surtout dans l’Ouest
Quels rendements locatifs espérer en 2025 ?
📌 1. Location longue durée (résidents, expats, digital nomads)
| Type de bien | Localisation | Rendement brut moyen |
|---|---|---|
| Appartement 2 chambres | Moka / Ébène | 4,5 % |
| Villa 3 chambres avec piscine | Tamarin / Rivière Noire | 5 à 6 % |
| Penthouse haut de gamme | Grand Baie | 4 % |
➡️ Cible : cadres expats, familles francophones, télétravailleurs longue durée.
📌 2. Location saisonnière (courte durée, Airbnb, plateformes privées)
| Type de bien | Localisation | Rendement brut moyen |
|---|---|---|
| Appartement en résidence avec piscine | Grand Baie / Trou aux Biches | 6 à 7 % |
| Villa avec service hôtelier (ménage, chef, concierge) | Mont Choisy / Cap Malheureux | Jusqu’à 9 % |
Le rendement dépend fortement du taux d’occupation. En saison haute (octobre à avril), les taux peuvent dépasser 80 % dans les zones touristiques clés.
Quels sont les frais à prévoir ?
- ✅ Pas d’impôts sur les loyers pour les résidents fiscaux mauriciens
- ✅ Frais de syndic souvent raisonnables (entre 80 et 200 €/mois)
- ✅ Assurance PNO (propriétaire non occupant) à partir de 300 €/an
- ❗ Gestion locative : entre 15 % et 25 % des loyers perçus si déléguée à une conciergerie ou agence
🧠 Conseil : pour la location saisonnière, une bonne conciergerie locale est un vrai levier de rentabilité.
Cas concret : une villa à Tamarin
Vous achetez une villa à Tamarin de 700 000 €, avec 6 % de rendement brut
Vous encaissez environ 42 000 € / an
En déduisant frais et entretien (~8000 €/an), il vous reste 34 000 € nets, non imposés localement
Rentabilité nette : 4,8 %, sans fiscalité… et avec 2 mois d’occupation pour vous.
Comment optimiser votre achat ?
- Choisissez une zone touristique active mais pas saturée : Flic en Flac, Pereybère, Bain Boeuf…
- Anticipez la revente : favorisez les biens en PDS, éligibles aux étrangers
- Travaillez l’expérience client : photos pro, gestion impeccable, services inclus (paniers d’accueil, transferts aéroport, etc.)
Et la valorisation des biens ?
Les prix ont augmenté en moyenne de +8 % par an dans les zones prisées depuis 2019.
Et d’ici à 2030, avec la montée des demandes d’expatriation, le foncier mauricien est vu comme un placement refuge dans la zone Afrique-Indien.
Certains lots Smart Cities ont pris +25 % en 18 mois depuis 2023, notamment à Beau Plan et Moka.
En résumé
Oui, investir à Maurice en 2025 reste rentable, tant pour le cash-flow locatif que pour la plus-value à la revente.
✔️ Des rendements nets intéressants
✔️ Une fiscalité quasi nulle
✔️ Une demande locative stable
✔️ Un marché toujours en progression
Et cerise sur le gâteau : vous pouvez profiter de votre bien plusieurs mois par an. Rentable ET vivable, c’est rare.
Manager in Digital Marketing and Content Creation at Pam Golding Properties Mauritius, Mathieu Duez leverages his expertise in both real estate and hospitality to craft impactful digital strategies. With a passion for creating engaging content, he connects brands with their audiences through innovative and targeted marketing approaches.
