Ce que nous disent les chiffres… et ce que nous voyons sur le terrain.
« C’est la question qui revient chaque semaine : est-ce que ce n’est pas mieux d’attendre encore un peu ? Les taux vont peut-être baisser, les prix vont peut-être se stabiliser… Non ? »
Chez PAM Golding, on entend cette hésitation régulièrement. Et on la comprend. Acheter un bien immobilier à l’étranger que ce soit pour y vivre, pour investir, ou pour préparer sa retraite demande de la projection. Et quand le contexte économique mondial est incertain, on a naturellement envie d’attendre « le bon moment ».
Mais le bon moment existe-t-il vraiment ?
Spoiler : il n’y a pas une réponse unique.
En revanche, il y a des indicateurs concrets, des retours de terrain, et des fenêtres d’opportunité qu’il vaut mieux connaître avant de prendre sa décision.
Le marché mauricien 2023-2025 : une dynamique plutôt stable
Contrairement à certains marchés occidentaux en tension, l’immobilier mauricien reste relativement stable depuis 2022.
Les prix ont connu une légère hausse en 2023 (+4,2 % selon Statistics Mauritius), portée par :
- la reprise post-Covid,
- la demande étrangère (notamment française, sud-africaine, allemande),
- et les programmes en Smart Cities, de plus en plus plébiscités.
Mais on ne parle pas de flambée spéculative. L’île reste sur un modèle de croissance maîtrisée, avec un stock limité et une demande croissante pour des biens bien situés, bien conçus, dans des cadres de vie cohérents.
« Ce que nous voyons depuis 18 mois, ce n’est pas une explosion des prix, mais plutôt un resserrement : les biens bien placés se vendent vite, les autres restent. Le tri se fait naturellement. » – Responsable ventes PAM Golding
Taux, fiscalité, incitations : que dit le contexte économique ?
Côté taux : stabilité… mais peu de marge à la baisse
Maurice n’est pas dépendante des taux BCE ou Fed, mais les emprunteurs locaux sont évidemment influencés par les tendances internationales.
Les taux restent actuellement autour de 6-7 % pour les résidents, un peu plus pour les non-résidents via les banques locales. Mais la plupart des acheteurs étrangers n’empruntent pas localement, ou achètent cash via arbitrage patrimonial.
Autrement dit : le taux d’intérêt ne pèse pas autant dans le « timing » d’achat que dans d’autres pays.
Côté fiscalité : rien ne change… et c’est une bonne chose
La fiscalité mauricienne reste l’un des piliers de son attractivité immobilière, et ce n’est pas près de changer. Depuis plusieurs années, l’île cultive une certaine stabilité réglementaire, à contre-courant de l’instabilité fiscale qu’on observe en Europe.
Concrètement, il n’y a ni impôt sur la fortune, ni taxe foncière, ni taxe d’habitation. Le régime repose sur une flat tax de 15 %, applicable aussi bien aux revenus qu’aux plus-values dans certaines conditions, avec des exonérations possibles à la revente. Ce cadre, simple et lisible, attire autant les investisseurs prudents que les futurs expatriés.
Pour les non-résidents, rien n’a changé non plus : les dispositifs comme le Smart City Scheme ou le PDS (Property Development Scheme) permettent toujours d’acheter en toute sécurité, avec un titre de propriété en pleine jouissance et, dès 375 000 USD d’investissement, un permis de résidence permanent pour l’acheteur et sa famille.
Et malgré certaines rumeurs persistantes, aucune réforme fiscale défavorable n’est envisagée pour 2026. Le gouvernement mauricien continue de miser sur la stabilité pour attirer les profils à fort potentiel et cela fonctionne.
Que peut-on raisonnablement attendre d’ici 2026 ?
Certains clients nous demandent si les prix vont baisser, si de nouveaux programmes “moins chers” vont sortir, ou si des aides fiscales vont arriver.
Rien n’indique cela pour le moment. Au contraire :
- La demande étrangère reste soutenue, notamment francophone
- L’offre foncière est contrainte : l’île ne s’agrandit pas
- Les coûts de construction restent élevés (inflation matériaux + salaires)
- Et le positionnement de Maurice reste très haut de gamme
On observe même une tendance des promoteurs à valoriser davantage les biens à forte dimension “lifestyle” : vue mer, résidence piétonne, accès aux écoles, services intégrés… Autrement dit : l’attente ne rendra pas les biens de qualité plus abordables.
« Le temps joue rarement en faveur de l’acheteur. Ce qu’on peut acheter cette année à 380 000 USD, on le retrouvera à 410 000 l’année suivante… s’il est encore disponible. » – Conseiller Smart City PAM Golding
Alors… faut-il acheter maintenant ?
Tout dépend de votre projet, votre horizon, et votre profil :
- ✅ Vous cherchez un pied-à-terre en résidence secondaire ?
Il y a actuellement plusieurs biens en smart city livrés ou en livraison courte. Acheter maintenant permet de sécuriser l’accès au permis de résidence et d’éviter la revalorisation des prix 2026. - ✅ Vous préparez une expatriation familiale ?
Mieux vaut bloquer un bien proche d’une école, bien situé, et déjà conforme aux besoins du quotidien. Les logements familiaux qualitatifs sont souvent les plus recherchés. - ✅ Vous êtes dans une logique d’investissement locatif ?
La demande meublée long terme reste solide. Les smart cities offrent un cadre sécurisé et valorisant pour les locataires haut de gamme. L’attente ne fera probablement que réduire le rendement global (coût d’entrée plus élevé à long terme).
Le vrai « bon moment », c’est celui où tout est aligné
Chez PAM Golding, on ne pousse pas à l’achat. Mais on aide à reconnaître le bon timing. Et parfois, le moment idéal, ce n’est pas « le marché parfait », c’est « le moment où votre projet est prêt ».
Vous avez trouvé le quartier, le mode de vie, le budget, le projet familial ou patrimonial qui tient la route ? Alors ce moment-là, c’est peut-être maintenant.
Et si ce n’est pas encore le cas, parlons-en.
Vous hésitez entre acheter maintenant ou patienter ?
Contactez nos conseillers PAM Golding pour une analyse personnalisée de votre projet.
Nous vous aiderons à déterminer si c’est le bon moment pour vous, concrètement.
Pas de pression, juste de l’expertise.
Manager in Digital Marketing and Content Creation at Pam Golding Properties Mauritius, Mathieu Duez leverages his expertise in both real estate and hospitality to craft impactful digital strategies. With a passion for creating engaging content, he connects brands with their audiences through innovative and targeted marketing approaches.
